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深度调研楼市重镇,疯狂之后还剩下什么?

发布时间:2018/12/06

  清晨向西,黄昏向东。这是许多燕郊刚需族的日常生活。

  燕郊在北京正东,从国贸开车一路向东30公里,一过潮白河大桥, 千赢国际娱乐,看到“彩虹桥”和102国道旁布满的售楼门店,就到了燕郊。

  旧时今日的“楼市重镇”

  在2012年,北京楼市正旺,北京二手房均价从24000元涨到3万元,而一河之隔的燕郊,新房平均价格也就八九千。

  售楼传单上打出广告——“北京给不了你们,在燕郊都能给你”,包括三河市燕郊镇的户口,也包括不好走的路。

  一旦过了潮白河,102国道就不太好走。

  那时在燕郊的102国道路段两旁有着林林总总的售楼门店,他们的唯一目标就是把从北京到这里的看房客们拉到自己的这里,所以早就在路旁做好了“伏击”。

  只要一个红灯,路边的人就会迅捷围住你的车子,他们都举着一张单子,面带着兴奋和喜悦地对车内的人说着同一句话,“大哥/大姐,看房吗……”

  尽管后来路边扒车这种行为被严格监管,但在16年的楼市盛情之下,售楼一条街迅捷的人依然能把过往的车辆淹没。

  “因为16年太火了”,这是当时去燕郊的购房者和中介说的统一回答,的确,那时的燕郊值得中介铤而走险,扒上过往的车辆。

  但是现在,莫说102国道上扒车的人,就连胜景一时的售楼一条街的门店,也不止一家挂上环形锁,门上的玻璃灰蒙蒙的,屋里地上还有曾经摆放的桌椅落下的灰尘印。

  杠杆消退之后

  “我卖的这个项目原来36000/㎡的房子,现在17500/㎡没人要”,一位在燕郊做地产的朋友说,燕郊房价半年前就已经“腰斩”了,“不是不想买,是买不了,你没有本地户口”

  环京地区现在的政策是,非本地户口的购房者,要提供三年及以上社保或纳税证明才能买房。

  大多数销售都改卖隔壁县大厂的房子。大厂也有限购令,但开发商的策略是,先和购房者签草拟合同交易,三年后购房者拿着完税证明在正式办理房管部门的网签手续。

  街上几乎人人都知道,“这么操作不规范,但现在统一都这么卖的,不然更没人买了。”

  “原先开一次盘涨价三五百,到了2016年一涨就是五六千。那也疯抢,跟抢白菜似的,只剩朝北的了?买,马上订!”这是售楼一条街上人们的共同回忆。

  2016年的燕郊,每平米涨个几千块钱可以说是家常便饭,半个月一小涨,一个月一大涨,不管是新房售楼处,还是二手房门店,统统人潮涌动,生怕晚了一步,多花了冤枉钱。

  “你卖哪个项目房子的?还有房吗?”一位名叫章树山新房销售说,他在燕郊卖房子已经有5年了,而这句话是他买煎饼果子都会被人问到的话。

  虽然那时买的人很多,但当年的供给却不增反减。 

  暴涨的房价加上房源急剧减少,两者叠加起来造成的恐慌,也使得越来越的购房者涌入这座“楼市重镇”之中,这其中有慕名而来的炒房客。

  刚需变成了投机

  刚需购房,其实就是图个交通方便,自己能承受的起。起初的燕郊就是因为这些得到了北漂一族的青睐。

  而16年,与燕郊仅一河之隔的通州,迎来了“北京副中心”这个未来蓝图。

  炒房客们旋即看到了机会,一河之隔,房价却是天上地下,所以匆匆涌进,使出浑身解数,能抢两套,绝不抢一套。

  攥着手里的合同收据,看着一步步飙升的价格,时间紧迫,把自己的房子做二次抵押,贷出钱再买一套!当时这种情况在很多人身上上演着。

  原本刚需的王梅,在16年的热浪中就踏上了这条路。

  时至2018年初,章树山卖的楼盘最贵的房子从36000元跌回17500元。燕郊房价从疯涨到暴跌,只用了不到两年。

  楼市新政出台后,王梅的算盘落空了。

  她原打算以周转的方式理顺自己的三角债务,却因为买主这对小夫妻是外地户口,三年后才能办贷款,尾款拿不出。

  她的资金链断了,另一套房的房款没钱支付,协商三年之后付钱未成,上任房主也说要起诉王梅。

  她盼着解决自己的三角债务,但最后还是无能为力,“看上去有四套房,显得挺富有,实际你说哪套是我的?哪套都不是我的现在。

  疯狂之后需要冷静

  在房价节节攀升的时候,投资房产本该是一件冷静的行为,却被 “第二个通州”、“燕郊马上划归北京”这类信息充斥在耳边,使至于疯狂。

  限购降温使得房价下降,资金不足的甚至出现了弃房断供,资金宽裕的还可以撑撑。

  有人说,现在虽然便宜,但是买不了,16年上车最起码不看资质。可是,这个购房资质,真的值一倍的房价吗?

  我们需要冷静面对当前市场,投机倒房、各种抵押贷款,阿历并不提倡。

  凡事量力而为,通过买房实现一夜暴富的念想还是放一放吧,先考虑好自己的需求和资金状况。

  阿历认为,2016年的燕郊房价,已经过度透支了未来3-5年的涨幅和购买力。所以政策一限,降温也就随着而来。

  如今的限购,是限制了需求端的购买,但是需求还在。限购的三年后就是一个主要的节点,届时第一批交社保的人和到通州工作的人,会让这儿再热闹起来。

  同时,千赢国际,燕郊拥有相当不错的发展潜力,随着“北京副中心”的逐步建设,燕郊的前景依然可观。

  其实燕郊如此,环京亦是如此,如果是刚需而且有资质的话,现在是一个不错的时候。

  “别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂。”

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